不動産問題TOP → 賃借人に生ずる法的問題

賃借人として

賃借人には以下のような法的問題が生じます。

賃料(家賃・地代)の滞納

賃料を長期滞納した場合、連帯保証人への相談も含め解消方法を検討し、早期に賃貸人(家主・地主)と滞納解消につき協議すべきです。この場合の「長期」とは、個別事情によりますが、滞納3ヵ月以上というのが一応の目安です。
しかし、協議が整わないからといって、直ちに退去・明渡しなければならないということはありません。
賃貸人が適法に退去・明渡を強制するには、訴訟によって判決を得る必要があります。 一方、基本的には、滞納解消しない限り退去・明渡せざるをえません。そこで、滞納分支払・退去・明渡等に関し、賃貸人と協議して可及的に有利・妥当な結論を得ることが望ましいです。そして、この協議は、訴訟提起された場合も訴訟内で可能であり、協議が整えば裁判所関与の下で和解成立し和解調書が作成されます。
尚、実際に退去・明渡するまでの賃料についても、法的には支払義務があります。

退去・明渡の請求

賃料滞納以外にも、使用態様の不適切等により退去・明渡が要求される場合があります。この場合、使用態様の適否・許容範囲の判断・評価は当事者間で差異があり、当事者間協議では解決が困難な場合が多いです。この場合は、裁判所に評価・判定してもらうしかないでしょう。
又、賃貸人が、貸している土地・建物を売却したい、家族・親族で使用したい、貸している家屋を再構築して収益を上げたいなど、経済的・社会的理由やその他の理由から、契約更新を拒否し又は契約期間中に解約・解除をして、退去・明渡を要求してくる場合があります。この場合、賃貸人の理由が退去・明渡の正当事由として相当かどうかが、争点になります。そして相当性の評価は個々事情によりますが、多くの場合は立退料によって相当性が補完されます。

賃貸借の不能

賃貸借不能としては、家屋の倒壊や土地の崩壊などの生命・財産に係る危険性が高い場合、公共事業の為の売却又は収用の場合などがあります。
但し、そのこと単独で退去・明渡の正当事由として十分と認められることは少なく、立退料支払により正当事由が補完されることが通常です。 強制収用による場合でも、土地収用法により補償が規定されています。

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